Εκτός σχεδίου δόμηση και επιχειρηματικότητα

Γράφει ο Παναγιώτης Ηλιόπουλος*

Το συγκεκριμένο κείμενο γράφτηκε με αφορμή τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση και περιλαμβάνει προβληματισμούς σε σχέση με την πολιτική προσέγγιση του θέματος τις τελευταίες δεκαετίες, τα λάθη, τις παραλείψεις αλλά και τις επιπτώσεις στην προοπτική ανάπτυξης της χώρας.

Θα πρέπει εξ’ αρχής να ξεκαθαρίσουμε πως η εκτός σχεδίου δόμηση πρέπει να υπόκειται σε κανόνες. Η έλλειψή τους έχει αποδεδειγμένα δυσμενείς επιπτώσεις. Μπορεί να οδηγήσει περιοχές με ιδιαίτερο φυσικό κάλλος στην υποβάθμιση, να επηρεάσει δυσμενώς τα οικοσυστήματα αλλά και την οικονομική δραστηριότητα. Δεν νοείται σε μία σύγχρονη ευρωπαϊκή χώρα να μην υπάρχουν κανόνες και περιορισμοί. Στην Ελλάδα συγκεκριμένα, όπου η οικονομική δραστηριότητα βασίζεται κυρίως στον τουρισμό, τη γεωργία, την κτηνοτροφία και τη μεταποίηση καταλαβαίνει εύκολα κανείς τι ολέθρια αποτελέσματα μπορεί να υπάρξουν από τυχόν «ασύδοτη» εκτός σχεδίου δόμηση.

Το ζήτημα της δόμησης εκτός σχεδίου έχει λάβει δημοσιότητα τα τελευταία χρόνια λόγω διαφόρων αποφάσεων, για ανακλήσεις οικοδομικών αδειών, από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ).

Οι αποφάσεις αυτές αφορούν κατά κανόνα ακίνητα για τουριστική εκμετάλλευση ή πολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε τουριστικές περιοχές της χώρας. Παρ’ όλα αυτά επηρεάζουν όλη την επικράτεια – είτε βρίσκεσαι στη Σαντορίνη, την Πάτμο τη Μύκονο και φτιάχνεις βίλες με «infinity pools» ή φτιάχνεις μία μεταποιητική μονάδα σε αγροτική περιοχή για βιοπορισμό είναι το ίδιο. Στον πυρήνα του σκεπτικού των αποφάσεων είναι η έλλειψη αναγνωρισμένων οδών στα πρόσωπα των ακινήτων.

Στο σημείο αυτό πρέπει να σημειωθεί ότι εκτός σχεδίου - πλην των εθνικών και επαρχιακών οδών – για να αναγνωριστεί μία οδός, δεν αρκεί να αποδειχτεί ο κοινόχρηστος χαρακτήρας της, αλλά πρέπει να αποδεικνύεται ότι προϋφίσταται του έτους 1923. Η διαδικασία γινόταν μέχρι πρότινος αποσπασματικά, με αίτηση από τους ενδιαφερόμενους πολίτες και είναι εξαιρετικά χρονοβόρα (ενδεικτικά μπορεί να διαρκέσει έως 2 χρόνια).

Αν λοιπόν μία οδός προϋφίσταται του έτους 1923 (συνήθως μονοπάτια που χρησιμοποιούνταν κατά το μεσοπόλεμο και η διέλευση γινόταν πεζή ή με μουλάρια) όλα καλώς. (Σε αντιστοιχία για τις δασικές εκτάσεις εξετάζεται η περίοδος 1945 – 1960).

Κοντολογίς, η εκτός σχεδίου δόμηση εξετάζεται με αμιγώς νομικά επιχειρήματα.

Αυτό συμβαίνει διότι το θέμα έχει υποτιμηθεί από την ελληνική πολιτεία.

Ενδεικτικό είναι ότι το αρμόδιο υπουργείο ονομάζεται πλέον ΥΠΕΝ - Υπουργείο Ενέργειας. Η χωροταξία δεν αποτελεί προτεραιότητα ούτε τύποις.

Πατώντας λοιπόν πάνω στο υπαρκτό πρόβλημα, καταφεύγουν μεμονωμένοι πολίτες ή ομάδες πολιτών στο ΣτΕ και εκδίδονται αποφάσεις, παράγοντας νομικό αποτέλεσμα – αιφνιδιαστικά - για ολόκληρη την επικράτεια.

Την παρούσα στιγμή μάλιστα, υπάρχει καθολική παύση έκδοσης αδειών εκτός σχεδίου στις μη αναγνωρισμένες οδούς.

Αν ένας επιχειρηματίας που έχει π.χ. βιοτεχνία αρτοπαρασκευασμάτων ή μεταποίησης αγροτικών προϊόντων, με νόμιμη οικοδομική άδεια, θέλει να επεκτείνει την επιχείρησή του δεν μπορεί. Δηλαδή ανακόπτεται η δυναμική σε υγιείς επιχειρήσεις με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την εθνική οικονομία. Αντίστοιχα πάμπολλες επενδύσεις που είχαν προγραμματιστεί παραπέμπονται στις καλένδες.

Ένα ακόμα παράγωγο αυτής της κατάστασης είναι να εμπεδώνεται στην κοινή γνώμη ότι η επιχειρηματικότητα αποτελεί κάτι εχθρικό προς το περιβάλλον. Φυσικά αυτό ισχύει αν δεν υπάρχουν κανόνες και μπορεί να κατασκευάζει κανείς ό,τι θέλει και όπου θέλει. Αν όμως υπήρχαν οι κανόνες, ο εκάστοτε επιχειρηματίας θα γνώριζε εκ των προτέρων πού μπορεί να επενδύσει και με τρόπο συμβατό και φιλικό προς το περιβάλλον.

Η επιχειρηματικότητα είναι κάτι εύθραυστο. Όταν θέλει ένας νέος επιχειρηματίας να κάνει ξεκίνημα (με όλα τα άγχη) δεν μπορεί να περιμένει μήνες ή χρόνια σε αβεβαιότητα για να υλοποιήσει την επένδυσή του. Είναι αδύνατο να υπάρξει ρεαλιστικό επιχειρηματικό πλάνο με τέτοιες συνθήκες.

Επιπλέον, η λύση του προβλήματος δεν μπορεί να βρεθεί με νομικά επιχειρήματα. Μπορεί κανείς να φανταστεί τι θα σήμαινε η δόμηση εκτός σχεδίου να αναπτύσσεται μόνο γραμμικά κατά μήκος των εθνικών και επαρχιακών οδών;

Είναι προφανές πως είναι απαραίτητο να δοθεί άμεσα προσωρινή λύση στο θέμα από το υπουργείο (έχει καθυστερήσει τραγικά). Ακολούθως, πρέπει να αντιμετωπιστεί ορθολογικά το ζήτημα με σύνθεση επιστημονικών μελετών / αναλύσεων διαφορετικών κλάδων (οικονομικών, κοινωνικών, περιβαλλοντικών, χωροταξικών, δημογραφικών δεδομένων κ.α.) και ισχυρή πολιτική βούληση ώστε μέσω του χωροταξικού σχεδιασμού να οριστούν οι κατευθυντήριες γραμμές για την οικονομική ανάπτυξη και για την προστασία του περιβάλλοντος. Υπάρχει το υπόβαθρο και η τεχνολογία (είμαστε στο 2023) ώστε οι μελέτες να προχωρήσουν με ταχύτητα.

Τέλος, παραθέτω προς προβληματισμό μία – χαρακτηριστική – αεροφωτογραφία, από την ανάρτηση των δασικών χαρτών σε αμιγώς αγροτική περιοχή στο νομό Λακωνίας, όπου δεσμεύεται (αποσπασματικά) ως δασική, μία μικρή καλλιεργημένη έκταση χωρίς χαρακτηριστικά δασικού οικοσυστήματος, ή σύνδεση με κάποιο άλλο, επειδή εμφανίζεται ως ακαλλιέργητη στις αεροφωτογραφίες της περιόδου 1945.

(*) Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π.