Τα ακριβά ενοίκια και η ακριβή στέγη της τελευταίας εικοσαετίας

Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης*

Περίπου 8.500 ακίνητα τραπεζών και περίπου 11.000 ακίνητα εταιρειών διαχείρισης (servicers ) παραμένουν κλειστά, εκτός αγοράς. Θα πρέπει να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση, ώστε να διατεθούν στην αγορά περίπου 20.000 έως 25.000 κλειστές κατοικίες τραπεζών και servicers. Το πρόβλημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, αφορά κυρίως την έλλειψη προσιτών κατοικιών και την εκτίναξη των ενοικίων για τους μόνιμους κατοίκους, για τους Έλληνες.

Η μετατροπή χιλιάδων διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα (τύπου Airbnb) μειώνει τη διαθέσιμη προσφορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Τα ενοίκια έχουν ανέβει υπερβολικά, δυσκολεύοντας οικογένειες, φοιτητές και εργαζόμενους. Οικιστικές πολυκατοικίες λειτουργούν πλέον σαν ξενοδοχεία, προκαλώντας ζητήματα ηχορύπανσης και φθοράς, σε συνδυασμό με την φοροδιαφυγή.

Σε άλλες περιπτώσεις, ζητήματα κληρονομιών μπλοκάρουν το άνοιγμα κατοικιών. Απαιτούνται λύσεις για τα ακίνητα «χωρίς αποδοχή κληρονομιάς» (πλατφόρμα για ενεργητικό και χρέη), ώστε να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα.

Τα προγράμματα «Ανακαίνισης Κατοικίας», έχουν χαμηλή ανταπόκριση και απορροφητικότητα, καθώς οι όροι συμμετοχής είναι αυστηροί (μόλις 10% των δηλώσεων) και χρειάζονται απλούστευση και διεύρυνση. Τίθενται εμπόδια που ουσιαστικά αποκλείουν πολλές περιπτώσεις ( π.χ. να μην έχει αποκτηθεί το κλειστό ακίνητο εντός του τρέχοντος έτους ή η άδεια να μην έχει γίνει πρόσφατη τακτοποίηση αυθαιρεσιών, που το ίδιο το κράτος επιβάλει ή πραγματικά κλειστά ακίνητα που δεν εμφανίζονται καθόλου στο σύστημα ενώ καταβάλουν διαχρονικά Ένφια).

Απαιτείται νομοθετική ρύθμιση για την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων χώρων σε κατοικίες με σκοπό την αύξηση του στεγαστικού αποθέματος και φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων. Στην Ελλάδα, τα στεγαστικά δάνεια των τραπεζών για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, δεν είναι άτοκα, παρά το δημογραφικό πρόβλημα της χώρας.

Τα στεγαστικά δάνεια δεν καλύπτονται από το νέο θεσμικό πλαίσιο και το πλαφόν που θεσπίστηκε πρόσφατα για τα πανωτόκια τραπεζών και οι περισσότεροι έχουν κακή εμπειρία από τα παλαιότερα κόκκινα δάνεια πολιτών, τον παράνομο υπολογισμό τόκων και τις συνεχείς τηλεφωνικές οχλήσεις από

τα funds τραπεζών- servicers. Τα στεγαστικά δάνεια φέρουν υποθήκη ή προσημείωση επί ακινήτου, οπότε εξαιρούνται ρητά από αυτούς τους περιορισμούς. Σε ορισμένες ευρωπαΐκές χώρες, υπάρχουν κρατικά προγράμματα κοινωνικής πολιτικής για την ενίσχυση νέων ή ευάλωτων πολιτών ή νέων οικογενειών. Η «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa) και ξένες επενδύσεις: Η μαζική αγορά ακινήτων από ξένους επενδυτές , οδήγησε σε κατακόρυφη αύξηση των τιμών πώλησης, γεγονός που συμπαρέσυρε ανοδικά και τις τιμές των ενοικίων και οδήγησε στην μείωση των διαθέσιμων ακινήτων. Οι επενδυτές με το πρόγραμμα "Χρυσή βίζα", αγοράζουν ακίνητα για να λάβουν την "βίζα" και αφήνουν τα ακίνητα κλειστά ή τα μετατρέπουν σε Airbnb ( βραχυχρόνια μίσθωση) εις βάρους του μόνιμου κατοίκου και εις βάρος των Ξενοδοχείων. Η Χρυσή βίζα είναι ένα πρόγραμμα πενταετούς άδειας διαμονής για πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που επενδύουν στη χώρα μας και τους επιτρέπει την ελεύθερη μετακίνηση γενικά στις χώρες της Ευρωπαϊκής Σένγκεν.

Πολλοί προτείνουν να καταργηθεί εντελώς το δικαίωμα " Χρυσής βίζας", με αγορά ακινήτων στις πόλεις και να επιτρέπεται μόνο η αγορά ακινήτων σε μικρά χωριά της Ελλάδος με όρους.

Το πρόγραμμα για τις κοινωνικές κατοικίες σε κρατικές εκτάσεις, προβλέπει την αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων, δημοσίων ακινήτων και οικοπέδων μέσω του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Χρησιμοποιούνται ανενεργά στρατόπεδα και κλειστά αναξιοποίητα δημόσια κτίρια.

Οι κατασκευαστές αναλαμβάνουν την ανέγερση των κτιρίων και αποδίδουν στο Δημόσιο τουλάχιστον 30% των κατοικιών για κοινωνική χρήση με μειωμένο μίσθωμα, ενώ τα υπόλοιπα διαχειρίζονται οι ιδιώτες.

Η αξιοποίηση των αναξιοποίητων κρατικών ακινήτων για κοινωνικές κατοικίες, βρίσκεται σε εξέλιξη, καθώς το Δημόσιο επιχειρεί να χαρτογραφήσει και να εκμεταλλευτεί ένα τεράστιο απόθεμα 36.000 ακινήτων. Το σχέδιο εστιάζει στην καταγραφή τους μέσω ενός νέου ενιαίου Μητρώου και στην άμεση διάθεσή τους, κυρίως για στεγαστικούς, αλλά και για τουριστικούς , εμπορικούς σκοπούς.

Χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε δήμους, παραμένουν αχαρτογράφητα, δημιουργώντας σοβαρά προσκόμματα στην άμεση εκμετάλλευσή τους, για την δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, ενώ η αξιοποίηση των πρώην (και ανενεργών) στρατοπέδων στην Ελλάδα ή πεδίων βολής ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων του στρατού, αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα προγράμματα αστικής ανάπλασης και στεγαστικής πολιτικής, καθώς τεράστιες εκτάσεις που παρέμεναν αδρανείς για δεκαετίες μετατρέπονται σε πάρκα, δημόσιες υποδομές, αλλά και κοινωνικές κατοικίες.

Ακόμη και νέα ζευγάρια που διαθέτουν δικό τους ιδιόκτητο οικόπεδο, αδυνατούν να χτίσουν σπίτι, λόγω έλλειψης αρχικού κεφαλαίου και υψηλού κόστους δανεισμού.

Τα νέα ζευγάρια στην Ελλάδα αντιμετωπίζουν σοβαρό πρόβλημα ανεύρεσης κατοικίας λόγω των πολύ υψηλών ενοικίων και της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων. Η αποκέντρωση για νέα ζευγάρια ή συνταξιούχους, αποτελεί μια όλο και πιο δημοφιλή επιλογή, καθώς η εύρεση προσιτής στέγης και η αναζήτηση καλύτερης ποιότητας ζωής, οδηγούν πολλούς εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Με την άνοδο της εξ αποστάσεως εργασίας και τα νέα κρατικά στεγαστικά και επαγγελματικά κίνητρα, η μετακόμιση στην περιφέρεια προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα, αλλά συνοδεύεται και από συγκεκριμένες προκλήσεις: Ελλείψεις σε βασικές υποδομές υγείας και εκπαίδευσης εκτός κεφαλοχωρίων, Λιγότερες ευκαιρίες για τοπική καριέρα σε εξειδικευμένους κλάδους, Περιορισμένες επιλογές σε σύγχρονα νεόδμητα ακίνητα προς ενοικίαση.

Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, στην Ελλάδα δεν εφαρμόζεται μια ριζική, επιλεκτική μείωση της φορολογίας. Για να μεταφερθεί μια επιχείρηση ή ένας ελεύθερος επαγγελματίας στην περιφέρεια , απαιτούνται μόνιμες φοροαπαλλαγές, χαμηλότεροι συντελεστές ΦΠΑ και δραστικές ελαφρύνσεις στις ασφαλιστικές εισφορές, ώστε να αντισταθμιστεί το ρίσκο της μεταφοράς.

Για την ουσιαστική αποκέντρωση μίας οικογένειας, απαιτείται: Μηδενικός φόρος εισοδήματος για τα πρώτα 5 έτη, Επιδοτήσεις ενοικίου με αυστηρά κριτήρια, Ανακαίνιση κλειστών κατοικιών, παραχώρηση κρατικών κτιρίων με συμβολικό αντίτιμο, Υποχρεωτική τηλεργασία.

Η Airbnb - βραχυχρόνια μίσθωση, ήρθε στην Ελλάδα γύρω στο 2009, λίγο μετά την παγκόσμια ίδρυσή της το 2008.

Το 2015 η χρήση της εκτοξεύθηκε, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες αξιοποίησαν τα διαμερίσματά τους λόγω της κρίσης χρέους και της ανόδου του τουρισμού. Το 2018 δημιουργήθηκε επίσημο μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων από την ελληνική πολιτεία για τον έλεγχο και τη φορολόγηση της αγοράς.

Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί ακινήτων στην Ελλάδα, ξεκίνησαν επίσημα στις 29 Νοεμβρίου 2017, μέσω της πλατφόρμας. Η διαδικασία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών θεσμοθετήθηκε πλήρως και εντάχθηκε στον νόμο με το νομοθετικό πλαίσιο της περιόδου (συμπεριλαμβανομένου του Ν. 4512/2018) στο πλαίσιο των μνημονιακών δεσμεύσεων για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (κόκκινων δανείων) των τραπεζών.

Στην περίπτωση των τραπεζών, τα ακίνητα μετά τον πλειστηριασμό, παραμένουν στην συντριπτική τους πλειοψηφία, κλειστά ακίνητα: α) η γραφειοκρατική διαδικασία για την πώλησή τους είναι δαιδαλώδης ενώ β) πολλά έχουν πολεοδομικές και νομικές εκκρεμότητες.

Το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» (Golden Visa) στην Ελλάδα θεσπίστηκε και εισήχθη για πρώτη φορά το 2013, με τον Νόμο 4146/2013.

Η προσέλκυση ξένων επενδύσεων , η τόνωση της ελληνικής οικονομίας, η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και της αγοράς ακινήτων , στην πορεία των ετών δημιούργησε και σημαντικές παρενέργειες στην εγχώρια αγορά, όπως η άυξηση της αξίας των ακινήτων, η άυξηση των ενοικίων και η εν γένει έλλειψη διαθεσιμότητας των ακινήτων εις βάρος των ελλήνων, σε μία χώρα με έντονο δημογραφικό πρόβλημα. Η μόνη λύση, είναι η κατάργηση της " Χρυσής βίζας" σε όλες τις πόλεις της Ελλάδος και η διατήρησή της, μονάχα στα μικρά χωριά της επαρχίας, με όρους.

Από το 2010 που ξεκίνησε η οικονομική κρίση και τα Μνημόνια, υπήρξαν περικοπές στις συντάξεις, περικοπές στους μισθούς και αύξηση τιμών σε προϊόντα πρώτης ανάγκης. Κάτω από αυτές τις συνθήκες, την τελευταία δεκαετία, τα ενοίκια αντί να μειώνονται, άρχισαν να αυξάνονται και μάλιστα παρατηρείται υπερβολική αύξηση στην πλειονότητα των περιπτώσεων. Η υπερβολική αύξηση των ενοικίων, οδήγησε φοιτητές να ζητούν μεταγραφή στον τόπο κατοικίας τους ή να εγκαταλείπουν τις σπουδές ή να έρχονται στο πανεπιστήμιο μονάχα κατά την εξεταστική περίοδο, εργαζόμενους να μετακομίζουν σε " φθηνότερες" κατοικίες χιλιόμετρα μακριά από τον τόπο εργασίας τους και ανέργους να επιστρέφουν στην πατρική οικία μη μπορώντας να ανταπεξέλθουν στα έξοδα της καθημερινότητας. Σε μία χώρα με έντονο δημογραφικό πρόβλημα, η προσωπική στέγη θεωρείται πλεονεξία, άρα η δημιουργία οικογένειας καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη έως απίθανη. Σε μία χώρα με έντονο δημογραφικό πρόβλημα, η διευκόλυνση απόκτησης στέγης θα έπρεπε να αποτελεί πρώτη προτεραιότητα και όχι εξαίρεση στον κανόνα. Το πρώτο κίνητρο για την δημιουργία οικογένειας και επομένως για την αντιμετώπιση του δημογραφικού προβλήματος, θα έπρεπε να είναι η διευκόλυνση στην απόκτηση στέγης και όχι ένα Κράτος παρατηρητής.

Για τα ελάχιστα διαθέσιμα σπίτια, ζητούνται υψηλότατα ενοίκια με θλιβερό επακόλουθο να καθίσταται αδύνατη για πολλούς φοιτητές η συνέχιση των σπουδών τους.

Αυτά τα παιδιά φεύγουν από το σπίτι τους για να στήσουν μια νέα Ελλάδα. Υπάρχουν παιδιά που πάνε να βρουν το Πανεπιστήμιο, αλλά και μια δουλειά για να μπορούν να επιβιώσουν. Οι εισαγωγικές εξετάσεις ήταν ανέκαθεν μια σκληρή οικογενειακή δοκιμασία, με τα παιδιά να φτάνουν στο όριο των ψυχικών και πνευματικών αντοχών τους και τους γονείς να πληρώνουν πανάκριβα, τουλάχιστον για μία διετία, φροντιστήρια. Την τελευταία δεκαετία, ωστόσο, ο Γολγοθάς δεν τελειώνει με την ανακοίνωση των αποτελεσμάτων, αλλά συνεχίζεται με την αναζήτηση φοιτητικής στέγης. Το κόστος στέγασης για κατοικία κατάλληλη για νέους έχει εκτιναχθεί - αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού.

Καταγράφεται αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων στα υψηλότερα μισθώματα και συρρίκνωση στα οικονομικότερα

Στην Αθήνα δεν υπάρχει ούτε ένα με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, με τη συσσωρευτική αύξηση από το 2017 έως σήμερα να αγγίζει το 55%-60%. Στο κέντρο της πρωτεύουσας 7 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (άνω του 1ου ορόφου έως 50 τ.μ.) έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400€/μήνα, εκ των οποίων τα 4 έχουν ζητούμενο μίσθωμα που κυμαίνεται από 500€ έως 600€.. Η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, έχει μετατραπεί σε στεγαστική κρίση.

Το ζήτημα της φοιτητικής στέγης είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες επιλογής του τόπου των σπουδών και κάποιες φορές επηρεάζει ακόμα και την οριστική επιλογή του αντικειμένου των σπουδών. Η περιπλάνηση των φοιτητών από ξενοδοχείο σε ξενοδοχείο και από σπίτι σε σπίτι είναι ένα φαινόμενο που θα πρέπει να πάψει να υφίσταται.

Σε μία χώρα με έντονο δημογραφικό πρόβλημα, το κράτος δεν διευκολύνει την απόκτηση στέγης, δεν διευκολύνει την δημιουργία οικογένειας. Η πρόσφατη ανακοίνωση των αποτελεσμάτων των νέων δημογραφικών προβολών της Eurostat, παρουσιάζουν μια μελλοντική επιδείνωση της δημογραφικής προοπτικής της χώρας μας. Συγκεκριμένα, ο πληθυσμός της χώρας μας προβλέπεται σύμφωνα με τις νέες δημογραφικές προβολές ότι θα έχει την τρίτη μεγαλύτερη μείωση (30,4%, ) από όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (1η η Λετονία και 2η η Λιθουανία). Η δυσμενής αυτή εξέλιξη αναβαθμίζει, κατά αντικειμενικό τρόπο, τόσο τη γεωπολιτική διάσταση των δημογραφικών εξελίξεων στην Ελλάδα, όσο και την αναγκαιότητα του άμεσου σχεδιασμού και υλοποίησης μίας ολοκληρωμένης και συστηματικής μακροχρόνιας δημογραφικής πολιτικής. Κεντρικός και αναμενόμενος μετρήσιμος στόχος της δημογραφικής πολιτικής επιβάλλεται να είναι η πρόδρομη επιλογή της αποτροπής της μείωσης του πληθυσμού και στην συνέχεια της αύξησης του πληθυσμού.

Προκειμένου να μην συμβεί αυτό και ο χρόνος της συνταξιοδότησης να παραμείνει σταθερός, σύμφωνα με το πρώτο Μνημόνιο (διάταξη που διατήρησαν και οι Ν. 4386/2016 και Ν. 4670/2020), το όριο ηλικίας της θεσμοθετημένης συνταξιοδότησης θα αυξηθεί κατά 5 έτη από τα 67 έτη στα 72 έτη. Η κυριότερη αιτία της μείωσης του πληθυσμού είναι η μεγάλη μείωση που έχει λάβει υπόψη της η Eurostat στις υποθέσεις εργασίας αναφορικά με την μετανάστευση, σε σχέση με τις υποθέσεις εργασίας που είχαν χρησιμοποιηθεί για την μελλοντική πορεία της μετανάστευσης στις προβολές του 2019, οι οποίες ήταν πολύ πιο ευνοϊκές. Ο λόγος ήταν επειδή τα τέσσερα τελευταία έτη από το 2019 έχει παρατηρηθεί πολύ μικρό θετικό μεταναστευτικό ισοζύγιο σε σχέση με αυτό που προέβλεπε η Eurostat και ειδικότερα το έτος 2022 παρατηρήθηκε σημαντικά αρνητικό ισοζύγιο μετανάστευσης κατά 22.000 άτομα (57.000 εισερχόμενη μετανάστευση και 79.000 εξερχόμενη).

Η μετανάστευση, πράγματι, είναι ο σημαντικότερος λόγος μείωσης του πληθυσμού, αφού σε αντίθεση με την μείωση που παρατηρείται σε αυτή, η γεννητικότητα παρουσιάζεται βελτιωμένη στις δημογραφικές προβολές του 2023 σε σύγκριση με αυτές του 2019 . Ειδικότερα, ο ολικός δείκτης γονιμότητας από τα 1,33 παιδιά ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία το 2019 παρουσίασε σημαντική αύξηση στα 1,43 παιδιά ανά γυναίκα σε αναπαραγωγική ηλικία το έτος 2021. Στις προβολές του έτους 2019 προβλέπονταν ότι αυτή η τιμή του δείκτη ολικής γονιμότητας θα επέλθει το έτος 2040 .

Το δημογραφικό πρόβλημα της Ελλάδας είναι μεγάλο και είναι και αρκετά επείγον. Οι χώρες στο σύγχρονο κόσμο εξαρτώνται από τους ανθρώπους τους για να προοδεύσουν και οικονομικά και κοινωνικά. Στο μέλλον, όταν όλες τις δουλειές θα τις κάνουν οι μηχανές, αυτό μπορεί αυτό να μην ισχύει, αλλά προς το παρόν και τουλάχιστο μέχρι τα μέσα του αιώνα θα εξαρτώμαστε από τα ανθρώπινα μυαλά για να παράγουν ιδέες και πλούτο. Και, από ό,τι δείχνουν τα στοιχεία, στα μέσα του αιώνα εμείς εδώ θα έχουμε λιγότερα ανθρώπινα μυαλά (8,8 εκατομμύρια, σύμφωνα με το μεσαίο σενάριο), και πολύ γερασμένα (ένας στους τρεις θα είναι άνω των 65).

Οι παράγοντες που επηρεάζουν τον πληθυσμό μιας χώρας είναι τρεις: Η γονιμότητα, η θνησιμότητα και η μετανάστευση

Οι βασικοί λόγοι που ωθούν τους νέους στη μετανάστευση δεν είναι μόνο η ανεργία αλλά η αναξιοκρατία και ο νεποτισμός, η αναντιστοιχία που υπάρχει στην αγορά εργασίας ως προς την προσφορά και τη ζήτηση, η αβεβαιότητα, οι ανεπαρκείς προοπτικές εξέλιξης, οι χαμηλές οικονομικές απολαβές, η φθηνότερη στέγη σε σύγκριση με τον μισθό του εξωτερικού και η απαξίωση της εργασίας σε μη ελκυστικά περιβάλλοντα. Οι περισσότεροι νέοι επιστήμονες που αποφασίζουν να μείνουν στη χώρα, στρέφονται ολοένα και περισσότερο στην υποαπασχόληση, την ετεροαπασχόληση, σε δουλείες κατώτερες των προσόντων και των προσδοκιών τους με χαμηλές απολαβές.

(*) Δικηγόρος Αθηνών - συνταγματολόγος - συνήγορος Αμερικανικού Δημοκρατικού Κόμματος στην Ελλάδα - διδάκτωρ εκκλησιαστικού δικαίου